不要听那些经济学家瞎忽悠什么租金售价比，这个理论表面上很对，实际上不准确

【本文由“心之所善”推荐，来自《昆明二环，楼盘最高点14000一个平方，现在9千不到》评论区，标题为小编添加】

坚强

房价跌没跌到底，关键看租金回报率！现在全国房价都被炒得太高了，即便价格降低了些，房价收入比还可以说世界上遥遥领先，普遍租金回报率才1.5%左右（也就是不考虑资金成本靠收租大概67年才能回本），远低于无风险的长期国债利率。正常来说买房风险高于长期国债利率，租金回报率也得高于长期国债利率。只要住房租金回报率低于长期国债利率，住房交易市场就会面临卖房套现的抛压。

考虑到房产交易成本、装修成本、管理成本和自然折旧等因素，国际上大城市房产租金回报率基本都达到4%～5%，即便考虑很多国家有1%左右的房产税（当然我国未来几年也可能开征房产税，另当别论），我们国家房产租金回报率也得达到3.5%左右房价才能基本企稳，这么一算房价再暴跌一半都可能不止。

如果再叠加未来几十年人口负增长会不断加剧（50/60/70/80后平均每年出生2000多万，现在每年出生1000万不到），导致房子空置率（现在空置率已经很高了）未来继续增加因素的不利影响，房价暴跌一半基础上再继续跌也不是没有可能！

不要听那些经济学家瞎忽悠什么租金售价比。这个理论表面上很对，实际上不准确。因为房价下跌的时候，租金并不是不变的，实际上租金也在下跌。所以最重要的还是房价与平均工资收入比，才是最重要的。这才是实际购房承受能力。目前的情况是房价跌了，租金也跌了，很多人的工资收入也下降。所以房价并没有完全跌到底。房价长期趋势还跟新出生人口有关，新出生人口越来越少，接盘侠越来越少，房价就没法止跌。只有新出生人口止跌回弹了，同时大家工资收入开始上涨了，经济环境变好了，接盘侠变多了，大家收入涨了，购买力变强了，房价才能止跌回弹。目前的情况肯定还不是房价的底部。新出生人口减少没有止跌反弹，经济环境也没有很快变好，大家收入也没有很快明显增加。还需要等待一段时间。